Преглед
През последните години се наблюдава забележителен скок в проектите за жилищно строителство, особено в строителството на високи жилищни сгради. Понастоящем около две трети от текущите проекти в централната част на провинция Сюлеймания са посветени на жилищни комплекси, отбелязвайки значително увеличение в сравнение с общия брой жилищни инициативи, предприети в региона през последните две десетилетия. Тази промяна към вертикално развитие променя традиционния градски пейзаж на Сюлеймания от хоризонтална към вертикална ориентация. Въпреки че тази трансформация носи обещания за положителни резултати, тя също така поражда опасения за потенциални отрицателни последици за бъдещето на града.
Въз основа на най-новите статистики от Инвестиционния борд1, през последните 18 години 1225 проекта в 13 различни сектора са получили лицензи, възлизащи на общ капитал от $69,287 милиарда. Трябва да се отбележи, че жилищният сектор има значителен принос с обща капиталова инвестиция от 20,261 милиарда долара и 216 лицензирани проекта.
Докладите показват, че лицензирането на инвестиционни проекти в жилищния сектор временно е спряно. Въпреки това през последните години има забележим приток на жилищни проекти в различни провинции, особено в Сюлеймания. Надхвърляйки половината от общите проекти в сектора през последните две десетилетия, тези инициативи бяха активно търсени и разпределени между инвеститори.
Въз основа на събраните данни в момента на пазара има 98 жилищни проекта, разположени в централната част на провинция Сюлеймания, вариращи по размер и брой единици. От тях 37 проекта са планирани за изпълнение през текущата и следващите години. Интересното е, че въпреки многобройните нови жилищни проекти с осигурени разрешителни, строителството на много от тях все още не е започнало.
През следващите години се очаква да станем свидетели на завършването на над 47 000 жилищни единици, добавяйки към съществуващия фонд. Трябва да се отбележи, че общият брой жилищни единици, построени в централната част на провинция Сюлеймания от 2006 г. насам, възлиза на общо 90 000 единици.
В този доклад очертаваме статистиката относно проекти и жилищни единици в централната част на провинция Сюлеймания.2 Това включва прозрения за променящия се пейзаж от хоризонтално към вертикално развитие, възможностите и предизвикателствата на процеса на лицензиране, двигателите зад бързото изграждане на високи сгради и предвидените цели на различни типове единици, търсени от клиентите. Освен това, ние размишляваме върху решаващ въпрос: дали Сюлеймания наистина се нуждае от всички тези нови единици?
Тенденции в жилищните проекти в Сюлеймания
В момента преобладават два вида строителни проекти: апартаменти и вили. Тази тенденция служи като ярко представяне на икономическото разслоение в обществото и намаляващото присъствие на средната класа в региона на Кюрдистан. По-внимателно изследване на жилищните проекти в централната част на провинция Сюлеймания разкрива, че сред 98-те проекта, налични в момента на пазара, 54 са за апартаменти, докато 21 се фокусират върху вили и къщи. Освен това 23 проекта включват комбинация от двата вида имоти. Трябва да се отбележи, че апартаментите съставляват над две трети от общия брой жилищни единици.
Според данни от Инвестиционния борд регионът на Кюрдистан е свидетел на своя пиков инвестиционен капитал през 2021 г., възлизащ на общо 8,5 милиарда долара през последните 18 години. Основен фактор, допринасящ за този скок, е разрешаването на разрешителни за жилище в сектора на недвижимите имоти, съчетано с делегирането на инвестиционни правомощия на провинциални нива.
По същия начин, в рамките на същия набор от данни от 1 август 2006 г. до 2 май 2024 г., секторът на недвижимите имоти представлява 29,24% от общия инвестиционен капитал на региона на Кюрдистан. Въпреки че Инвестиционният съвет е издал лицензи за 216 инвестиционни проекта в жилищния сектор, реалният брой проекти в тази сфера надхвърля капацитета на Инвестиционния борд да издава лицензи.
Това се дължи главно на скорошната тенденция, при която много проекти са получили одобрение от други министерства и институции в рамките на регионалното правителство на Кюрдистан (KRG), особено тези, при които инвеститорът притежава земята.
Графика 1: Брой и тип проекти и жилищни единици в центъра на провинция Сюлеймания (2006-2024 г.)
Източник: Baghi Shaqlawa Real Estate, 13 декември 2024 г., MJ Company, 20 март 2024 г., със събиране на данни в жилищни проекти, 29, 30 април 2024 г. и 1 май 2024 г.
Причини, стимулиращи бързото изграждане на високи сгради
В момента има значително ускорение в строителството на жилищни проекти в жилищния сектор и в централната част на провинция Сюлеймания . Ускорен е процесът по получаване на разрешителни и приключване на процедурите за започване на проекти. Всъщност единиците, предвидени да бъдат въведени на пазара през следващите четири години, надхвърлят половината от всички единици, построени в центъра на Сюлеймания през последните две десетилетия.
Заслужава да се отбележи в областта на недвижимите имоти на Сюлеймания за значителната инвестиция от една конкретна компания, която представлява една пета от всички жилищни проекти в района. Забележително е, че тази компания навлезе в сектора през последните две години. В момента тя е активно ангажирана в развитието на пет жилищни проекта, обхващащи над 18 000 жилищни единици. Нещо повече, предстои скоро да финализира предаването на ключовете за един от тези проекти и е готов да разкрие нов проект, както е илюстрирано на графиката по-долу.
Графика 2: Имена на жилищни проекти и брой единици, планирани за завършване в Сюлеймания от 2004 до 2028 г.
Източник: Baghi Shaqlawa Real Estate, 13 декември 2024 г., MJ Company, 20 март 2024 г., със събиране на данни в жилищни проекти, 29, 30 април 2024 г. и 1 май 2024 г.
В действителност проектите, изобразени във втората графика, не представляват всички лицензирани жилищни проекти в годините след пандемията от коронавирус и осемгодишното спиране на лицензите за инвестиционни проекти в централната част на провинция Сюлеймания. Други проекти са получили разрешение, но все още не са започнали. Това забавяне може да се дължи на две основни причини. Първо, пазарните условия и пазарната несигурност изиграха значителна роля. Второ, инвеститорите очакват разпределение на земя от провинция Сюлеймания и общината за изграждане на хиляди нови жилищни единици.
Бързият темп на развитие на жилищните проекти не се ограничава само до провинция Сюлеймания , но се простира във всички провинции в региона на Кюрдистан и дори в Централен и Южен Ирак. Основна движеща сила зад тази тенденция е забележителната рентабилност и сравнително краткият период на изплащане, свързани с инвестиционния капитал в този сектор. Доходността на сектора не просто се удвоява, а се утроява, въпреки продължаващата възвращаемост за инвеститорите в резултат на продължаващото предоставяне на услуги за проекти след завършване.
Обикновено, когато се оценяват разходите за жилищни проекти, цената на квадратен метър попада в диапазона от $300 до $600, ако са изградени с помощта на висококачествени материали и майсторство, продажната цена на квадратен метър в тези проекти варира от $500 до над $1000. За къщи във вилен стил цените могат да надхвърлят 2000 долара за квадратен метър. Това показва потенциала за значителни маржове на печалба след завършване на проекта.
Забележителна тенденция, наблюдавана на пазара на недвижими имоти в региона на Кюрдистан, особено в провинция Сюлеймания, е нарастването на жилищните проекти, включващи минимални първоначални вноски и достъпни месечни вноски, заедно с опция за удължени планове за плащане след завършване.
Жилищният пейзаж в Сюлеймания се отличава от други градове, особено Ербил, като приблизително 90% от купувачите на имоти в Сюлеймания са местни жители, които купуват за лична употреба или за семейни цели. Въпреки нарастването на фирмите за недвижими имоти в Сюлеймания, инвеститорите и инвестиционните субекти се занимават предимно с директни продажби на купувачи, като често поддържат специални отдели за продажби за тази цел.
Що се отнася до местните купувачи, основната демографска група включва хора от града, независимо дали пребивават местно или в чужбина. Следват жителите на околностите, особено на съседните области. Въпреки това, тази тенденция сигнализира за тревожен модел, намеквайки за миграция и обезлюдяване на тези области поради ограничените възможности за живот и работа.
Освен това минимален процент лица от Централен и Южен Ирак, търсещи убежище от несигурните условия на сигурност в техните региони през последните години, са закупили имоти в Сюлеймания. Въпреки това тази цифра е намаляла значително с течение на времето. Първоначално представляващи 15% от клиентската база, сега те представляват само 5%.
Бъдещата траектория на пазара на недвижими имоти в региона на Кюрдистан и Сюлеймания предизвика различни мнения сред инвеститорите в Сюлеймания. Тези с текущи проекти и планове за месечни вноски изразяват загриженост за устойчивостта на сектора, като приписват потенциалния срив на забавяне на заплатите и нерешени проблеми. Това опасение произтича от факта, че много купувачи на единици са служители или местни предприемачи. Като се има предвид зависимостта на икономиката на региона от заплатите и преобладаващата роля на публичния сектор като двигател на пазара, забавянията в плащанията на заплатите накараха някои купувачи на жилища да поискат от компаниите да продадат имотите им, дори и на загуба.
Обратно, инвеститорите, които използват капитала си, за да се ангажират в сектора на недвижимите имоти и да изпълняват проекти, подчертават нарастващото търсене на жилищни единици в Сюлеймания. Този скок на търсенето се подхранва от притока на мигранти от околните райони и иракски граждани, които се преместват в Сюлеймания поради опасения, свързани с климата. Например семейство от Багдад потърси спасение от лошото качество на въздуха в столицата и избра да живее в един от новите жилищни комплекси на Сюлеймания.
Освен това историческите фактори допринасят за това търсене. Разрешителните за строеж на жилищни проекти преди това бяха спрени за повече от осем години и макар да са възстановени, процесът е изправен пред нова пауза, оставяйки несигурност относно това кога лицензирането на жилищни проекти ще бъде възобновено. И двете перспективи за бъдещето на сектора на недвижимите имоти на Сюлеймания зависят от отношенията между региона на Кюрдистан и Федерална република Ирак. Окончателното споразумение за заплатите не само би гарантирало редовни месечни доходи и изпълнение на проекти, но и би стимулирало пазарната активност. Освен това, биха се улеснили възможностите за кредитиране на служителите и би се насърчило по-голям достъп за иракските граждани до градовете в региона на Кюрдистан. Обратно, неуспехът да се постигне такова споразумение може да означава гибел за сектора, удължавайки сроковете за завършване на проекта и възпрепятствайки жизнеспособността на пазара.
Въздействия на градската трансформация от хоризонтална към вертикална
Разказът за градовете и градското развитие се простира през хилядолетия. Penguin Random House (2021) категоризира градовете в различни типове, включително тези в сърцето на древни цивилизации, крайбрежни градове, щателно планирани градски центрове и съвременни метрополиси. От исторически забележителности като Рим, Истанбул и Вавилон до модерни центрове като Сеул, Дубай, Баку и Сингапур, градовете са еволюирали в различни контексти. Разрастването на градовете в региона на Кюрдистан обаче често изпреварва развитието на основната инфраструктура както за настоящите нужди, така и за бъдещата устойчивост. Сравнително изследване на два града, Лондон и Сингапур, хвърля светлина върху това несъответствие. В Лондон, град с богата историческа палитра, предизвикателствата на уличните задръствания предизвикаха значителни инфраструктурни инвестиции. Лондонското сити инициира основни проекти, като например създаването на първата подземна железопътна линия между Падингтън и Фарингдън през 1863 г. и завършването на лондонската канализационна система през 1875 г. Тези усилия имат за цел да насърчат по-здравословна градска среда, благоприятна за благоденствието на неговите обитатели (Penguin Random House, 2021 г., стр. 88).
За разлика от това, Сингапур, островна държава, призната от National Geographic за предвестник на градските иновации, проактивно полага основите, за да отговори на нуждите на населението си през следващите пет десетилетия. Като дава приоритет на всеобхватното планиране на инфраструктурата, Сингапур има за цел да осигури осигуряването на ресурси за нарастващото си население в бъдеще.
Като илюстрация, Сингапур е постигнал значителни крачки в изграждането на единици, като е пионер в развитието на основна инфраструктура като магистрали, железопътни линии и енергийни мрежи. Освен това е изградила широка подземна мрежа за интернет кабели. Що се отнася до водните ресурси, Сингапур е построил 70 резервоара за ефективно оползотворяване на дъждовната вода. Освен това, тя е инвестирала в усъвършенствана технология за преобразуване на морска вода в питейна на намалена цена, осигурявайки устойчиво и рентабилно решение за бъдещи нужди от водоснабдяване.
Прогнозираният бъдещ приток на жилища в тези градове значително надхвърля възможностите на общинските и инвестиционните власти. Често само част от планираните зони виждат завършване или напредък, въпреки преминаването на региона на Кюрдистан към бързо градско развитие, благоприятстващо вертикалното разширяване. Тази трансформация от хоризонтални към вертикални градски планове ще доведе както до забележими положителни, така и до отрицателни последици.
Сред положителните резултати от тази промяна е консолидирането на значително население в компактна зона, което води до намалени разходи за основни услуги като вода, канализация, електричество и транспортна инфраструктура. Обратно, негативните последици са надвиснали върху жизнеспособността и устойчивостта на града в дългосрочен план, изострени от неадекватното осигуряване на инфраструктура за основните нужди и напрежението върху природните ресурси като вода и енергия. Освен това недостигът на зелени площи и възможности за заетост за нарастващото население поставя значителни предизвикателства. За контекста, изграждането на приблизително 50 000 нови жилищни единици в Сюлеймания може да побере минимум 200 000 нови жители, като се има предвид текущата траектория на растеж на населението.
Нещо повече, постигането на навременно завършване на всички тези жилищни единици през следващите години може да не представлява непреодолимо предизвикателство в определени аспекти, въпреки препятствията като сериозен икономически спад, финансови ограничения и нестабилна сигурност и политическа среда. Въпреки това предоставянето на основни услуги като пътища, водоснабдителна инфраструктура, канализационни системи и енергийни ресурси представлява неотложна загриженост. В момента отговорността за тези услуги се носи от инвеститора в близост до техния проект. Но кой ще се заеме със строителството и поддръжката на пътища извън границите на проекта? Кой ще се заеме с прокарването на нови транспортни трасета, като някои улици стоят незавършени близо десетилетие? По същия начин кой ще осигури развитието на допълнителни водоизточници, далекопроводи и пречиствателни съоръжения? Предвид преобладаващите обстоятелства някои жилищни проекти прибягват до ежедневно водоснабдяване чрез услуги с цистерни, което е показателно за предизвикателствата при осигуряването на надеждна инфраструктура и услуги сред съществуващите условия.
Друго следствие от тази трансформация се отнася до публичния капитал и индивидуалните инвеститори, ангажирани в тези проекти. Обикновено се очаква единичните цени да ескалират стабилно с течение на времето, като се има предвид намаляващата наличност на жилищна земя и нарастващото градско население. Въпреки това, противно на това очакване, някои проекти претърпяха спад в единичните цени. Няколко фактора допринасят за това явление, включително ниското качество на единиците, първоначалните ценови структури за дългосрочни вноски, несъответствията между плащанията в брой и опциите за вноски и внезапното навлизане на голям брой нови единици в рамките на кратък период от време.
Друг забележителен аспект на този пазар е ценообразуването на единици, вариращо от $60 000 до над $150 000, диапазон, който изглежда несвързан с икономическия пейзаж и реалностите на пазара на труда в региона на Кюрдистан. Освен това, липсва усъвършенствана банкова система, която да поддържа адекватно пазара не само в Сюлеймания, но и в региона на Кюрдистан и Ирак като цяло.
Заключение
Жилищните проекти се превърнаха в значителна икономическа сила, движеща търговията и трудовата дейност, особено в провинциалните центрове и някои автономни администрации в региона на Кюрдистан. Надминавайки всички освен индустриалния сектор, това е вторият по големина инвестиционен сектор. Въпреки това, като се вземе предвид капиталът, инвестиран в проекти, лицензирани и разработени независимо от Инвестиционния борд, той несъмнено претендира за първото място като първостепенен инвестиционен сектор в региона на Кюрдистан през последните две десетилетия.
Напоследък в Ербил се появи сериозен проблем, свързан с милиони долари в сектора на недвижимите имоти, причинявайки вълнообразен ефект не само в Ербил, но и в Сюлеймания и други региони. Вследствие на това траекторията на пазара, особено по отношение на цените, претърпя спад. Фактори като свръхпредлагане и намаляващо търсене оказват значително влияние, изостряйки влиянието на преобладаващите икономически и политически условия.
Пазарът на недвижими имоти в Сюлеймания се отличава от другите градове, тясно преплетен с по-широкия икономически пейзаж, особено с финансовото благосъстояние на местните жители. Тъй като приблизително 90% от купувачите са местни и идват предимно от центъра на град Сюлеймания и околните квартали, пазарът силно разчита на вътрешни потоци от доходи. Следователно състоянието на заплатите, включително всички забавяния, има значително влияние върху динамиката на пазара. Някои инвеститори подчертаха критичната роля на заплатите и последствията от всяко забавяне на тяхното изплащане. Например, историческите примери разкриват, че закъсненията на заплатите са накарали определени купувачи да прибегнат до продажба на своите дялове на инвеститори на цени, по-ниски от първоначалната им покупка, подчертавайки осезаемото въздействие на несигурността на доходите върху пазара на недвижими имоти.
Наистина този подход към продажбите на жилищна единица включва два значителни риска. Първо, той потенциално стагнира други сектори на икономиката и пазара, като задължава гражданите да разпределят половината от доходите си на инвеститори и собственици на проекти. Второ, в случай на продължаваща финансова криза и забавяне на заплатите, това не само забавя завършването на проектите, но и застрашава успеха им, тъй като значителна част зависи от доходите на лицата, които чакат заплатите си, които са инвестирали в тези жилищни проекти.
В заключение, пазарът на недвижими имоти в Сюлеймания стана свидетел на скок на проекти и високи сгради поради издаването на лицензи и желанието на инвеститорите да се възползват от този сектор. Въпреки това, без бързо и задълбочено планиране, съчетано с ефективен правителствен надзор, съществува надвиснала опасност от прахосване на десетки милиони долари богатство на граждани и стотици милиони долари средства на инвеститори.
Липсата на такъв мониторинг застрашава потенциалния резултат, водещ до недовършени бетонни конструкции. Прилагането на строг надзор и оценка на тези проекти е наложително, за да се гарантира изграждането на жилищни единици, способни да издържат на потенциални човешки и природни бедствия в бъдеще.
Препратки
Бяха проведени интервюта с инвеститори от MJ, Danya City, Awin City, Central Park, Bashwr City, Daik City, Qaywan Group, както и офиси и компании за недвижими имоти, обхващащи 29, 30 април и 1 май 2024 г. в Сюлеймания .
Данните за инвестициите по сектори, капитали и области от 8 януари 2006 г. до 2 май 2024 г. са получени от Инвестиционния съвет, изследвания и информация на регионалното правителство на Кюрдистан.
Страхотни градове: Историите зад най-очарователните места в света (DK history changers): D K: 9780744029222: Amazon.com: Книги. Достъпно на: https://www.amazon.com/Great-Cities-stories-behind-fascinating/dp/0744029228 (Достъп: 05 май 2024 г.
Забележка:
[1] Между 8 януари 2006 г. и 2 май 2024 г.
[2] Количеството жилищни единици или жилищни проекти варира поради поетапното изпълнение на повечето проекти. Някои започват след завършването на съществуващите единици на пазара, докато други тепърва ще започват. Освен това някои проекти имат за цел да разширят разрешителните за изграждане на нови единици в рамките на същия комплекс.
Тази информация се разпространява по споразумение между „Приятели на Арабския свят“ и Rинформацияudaw Research Center.
Вашият коментар